La compra de una vivienda es, la mayoría de los casos, la inversión más importante que afronta una persona a lo largo de su vida. Es una decisión que suma un componente emocional muy fuerte, ya que generalmente esa vivienda se convertirá en nuestro hogar, en el escenario donde va a transcurrir nuestra vida más privada. Pero también debemos tener en cuenta la relevancia de esta decisión a nivel económico y las implicaciones a distintos niveles que la adquisición de una vivienda va a suponer.
Muchos compradores de viviendas tienen dudas sustanciales sobre la parte más burocrática del proceso de compra de una vivienda, así como acerca de otros aspectos económicos importantes que es conveniente resolver.
Desde Quorania queremos ayudar a nuestros compradores a entender y aclarar conceptos que, para muchos, no son habituales en su día a día.
1. Tipos de contratos de compra de vivienda
La reserva de una vivienda
Este documento contempla la reserva de una vivienda a favor del comprador durante un periodo establecido y en unas condiciones pactadas. Quedará identificado el inmueble reservado, la superficie aproximada, el precio de venta y el periodo de validez.
Este documento se suscribe como documento previo al contrato y su validez temporal suele ser breve, de solo unas semanas.
Para ello el comprador abonará una cantidad o señal (entre 3.000 y 9.000€ aproximadamente), que podrá recuperar en cualquier momento si cambia de opinión.
Una vez pasado el periodo establecido en la reserva, si no se ha firmado el contrato de compraventa, el vendedor podrá devolver la cantidad al comprador, quedando la vivienda libre de cualquier compromiso.
El documento de reserva de Quorania, NO es un contrato de arras, por lo que no se aplicarán penalizaciones al comprador en caso de incumplimiento.
Viviendas en Font del Roure – Masquefa
El contrato de compraventa de vivienda
El contrato de compraventa de vivienda futura es el documento mediante el que el promotor se obliga a entregar al comprador la vivienda en unas condiciones y periodo determinado.
En el contrato de compraventa de vivienda futura figuran las condiciones, plazos, calidades, planos, y toda la información relativa al inmueble que se está construyendo.
En ese momento el comprador debe entregar al promotor un porcentaje del precio de la vivienda, cantidad que también puede prorratearse en varios pagos. En general, el total de estos pagos representa el 20% del precio de los inmuebles.
Las cantidades entregadas serán obligatoriamente avaladas bancariamente por el promotor en garantía del cumplimiento de su obligación.
El contrato fijará además las penalizaciones en caso de incumplimiento.
La escritura notarial de compraventa
Una vez la construcción está finalizada, hay que otorgar ante notario la escritura pública de compraventa, garantizando la legalidad de la transmisión. En ese momento el promotor hace entrega las llaves al comprador, y la vivienda pasa a ser de su propiedad.
En este acto comprador recibirá también la documentación legal obligatoria en este tipo de transmisiones (cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, libro edificio, planos, libro mantenimiento, etc).
El notario hará también la comunicación a la Dirección General del Catastro y al Registro de la Propiedad del cambio de propietario del inmueble.
2. Impuestos sobre la compra de una vivienda
¿Qué iva se aplica en la compra de una vivienda?
En la compra de viviendas de obra nueva, deberá pagarse el IVA del 10%. Esta cantidad deberá sumarse al precio de venta de la vivienda.
¿Qué impuesto es el AJD?
En el momento de escrituración de la vivienda, además del 10% del IVA, deberá pagarse el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD. Que en Catalunya actualmente es del 1,5% sobre el precio de la vivienda.
El IBI
El IBI es un impuesto que se devenga anualmente, el pago de este puede prorratearse entre las partes según la fecha de la compraventa.
Algunos municipios ya prevén aplicar deducciones a aquellas viviendas que posean calificaciones energéticas altas (A o B), como sería el caso de las viviendas sostenibles de Quorania.
3. Otros gastos necesarios en la compra de una vivienda
Notaria, gestoría y registro
Son gastos de menor importe (pueden rondar los 2.000€) que legalmente debe asumir el comprador en el momento de la escritura.
4. La hipoteca
Muchos compradores financian la compra de su vivienda mediante una hipoteca. En general los bancos conceden hipotecas por un 80% del valor del inmueble.
Por lo que el comprador deberá disponer del 20% restante, más el importe de los impuestos (IVA, AJD y IBI) y gastos de escrituración y registro. Lo que supone un total aproximado del 32% del precio final.
En el mercado existen habitualmente dos tipos de hipoteca, con interés fijo o variable. La elección de uno u otro dependerá de la preferencia del comprador, la situación del mercado, y la entidad bancaria.
Actualmente, muchos bancos ofrecen bonificación del tipo de interés en el caso de que las viviendas posean calificaciones energéticas altas (A o B), como sería el caso de las viviendas sostenibles de Quorania.
5. Otros trámites
Una vez escriturada la vivienda, la notaría le facilitará de forma inmediata un “copia simple” de la escritura que le permitirá:
- Empadronarse en su nueva vivienda.
- Solicitar el alta de los suministros: agua, luz, etc…
Más adelante, en un par de meses, le entregarán las escrituras debidamente registradas en el Registro de la Propiedad.